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Ces frais qu’il faut budgéter avant une acquisition

Pour devenir propriétaire, il ne suffit pas de réunir le fonds correspondant au montant du bien convoité. Ces frais, certains attendus, d’autres trop souvent négligés, vont venir grever le budget de l’acquéreur. Revue de détail.

Lors d’une acquisition immobilière, les frais dits « de notaires » sont essentiellement composés de droits de mutation à titre onéreux.

L’acquisition d’un bien engendre une cascade de frais annexes à bien comptabiliser en amont. Il y a ceux qui sont réglés une seule fois, au moment de la transaction. Et il y en a d’autres plus récurrents qu’il faut payer tout au long de la période de détention du bien.

  • Frais consécutifs à l’acte d’achat

Frais de l’agent immobilier

Libres, les frais d’agence sont en moyenne facturés entre 4 % et 5 % de la valeur du bien, mais il existe un système de barème dégressif. Plus le bien est cher, moins le pourcentage appliqué sera élevé. Il existe des sites et des agences « low cost » proposant des tarifs moins élevés. Cette somme est payable par l’acheteur le jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire. Les biens sont souvent présentés frais d’agence inclus (FAI), mais pas toujours…

Frais de dossier

Ils se montent généralement à 1 % du capital emprunté avec souvent un plafond fixé au sein de chaque établissement. Toutefois, ces frais sont négociables à la baisse, parfois supprimés dans la discussion avec le banquier. A certaines périodes de l’année, la banque les offre en guise de geste commercial.

Garantie financière

Cette garantie est obligatoire dès lors que l’on sollicite un prêt immobilier. C’est une couverture au profit de la banque prêteuse en cas de défaillance ou décès de l’emprunteur. Il existe deux types de garanties possibles : la caution ou la prise d’hypothèque. Cette dernière peut être « conventionnelle » ou « légale » (ex-privilège de prêteur de deniers) et concerne souvent le neuf. L’acheteur n’a guère le choix entre la caution et l’hypothèque. Pour les biens anciens, les banques sont nombreuses utiliser la première solution. En revanche, si le bien à financer est neuf ou en VEFA, c’est l’hypothèque qui s’impose.

A titre d’exemple : pour un prêt de 150.000 € sur 20 ans, une caution (Crédit Logement) coûtera près de 2.180 €. Pour une hypothèque légale et conventionnelle, actes rédigés par un notaire, le montant sera respectivement de 2.300 € et de 1.000 €. Dans les deux derniers cas, il faudra s’acquitter lors de la revente de frais de « main levée » de l’ordre de 500 €. En revanche, avec une caution une partie des fonds est récupérée à la revente. Dans cet exemple, cela se monte à 1.124 €.

Ces frais de garantie ne sont plus finançables à crédit, il faut disposer des fonds pour les payer au moment de souscrire le crédit.

Frais de « notaires »

Mal nommés, les frais dits « de notaires » sont essentiellement composés de droits de mutation à titre onéreux. Autrement dit de taxes en tous genres empochés par la ville, le département et l’Etat et non pas par la rémunération de ce professionnel chargé de rédiger l’acte authentique et de récupérer ces frais. Cette ponction évolue entre 7 % et 8 % pour un bien ancien et oscille entre 2 et 3 % pour un logement neuf. Tarifés sous la forme d’un barème, les émoluments du notaire sont dégressifs par tranche de prix. Ils sont compris entre 3,90 % (hors taxe) et 0,814 %.

Frais d’installation et de déménagement

On a tendance à l’oublier, mais changer d’adresse nécessite un déménagement avec parfois un recours à un professionnel dès lors que le mobilier est fragile, important ou le nouveau logement est lointain. Parfois, il faudra prévoir des frais de garde-meuble si les dates de départ de l’ancien logement et d’arrivée dans le nouveau ne coïncident pas ou si le logement acheté est encore en travaux. D’autres dépenses annexes comme le mobilier adapté à la maison (cuisine,…..) sont à budgéter.

  • Frais récurrents durant la période de détention du logement

Taxes

Si nombre de contribuables échappent désormais à la taxe d’habitation, la taxe foncière subsiste. Payable annuellement par tout propriétaire d’un bien immobilier (propriétaire occupant ou bailleur), cet impôt local a tendance à sensiblement s’envoler. Selon la dernière étude de l’UNPI, en 5 et 10 ans le produit total de cette taxe foncière s’est respectivement apprécié de 16 % et 50 %. Cette association de propriétaires fait également valoir que cette augmentation a été six fois plus rapide que la hausse des loyers.

Ce budget est donc à anticiper dans ses dépenses récurrentes d’autant plus que le montant de cet impôt est extrêmement variable selon les villes et les départements qui ont la main pour voter les taux. A ce jour le taux le plus bas est celui de Paris et le plus élevé est celui d’Angers. « En général, la taxe foncière équivaut à un ou deux mois de mensualité de crédit », résume Maël Bernier

Charges de copropriété

Dès lors qu’un logement est détenu en copropriété, un propriétaire doit chaque deux ou trois mois s’acquitter de charges consécutives à l’entretien des parties communes de l’immeuble (frais de ménage, de gardiennage, espaces verts, contrat d’entretien ascenseur) et à sa gestion (frais de syndic, contrats assurances). Cette somme se calcule sur la base du nombre de tantièmes détenus (surface de l’appartement) dans l’immeuble. « Avant de signer, il est d’ailleurs également vivement conseillé de s’informer sur les éventuels gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur) votés ou à venir. Car il faudra les financer. Pour le savoir, il conviendra de consulter les trois derniers PV de l’assemblée générale des copropriétaires », insiste Aurane Serot, chargée d’études juridiques à l’ANIL.

Chauffage

Qu’il soit individuel ou collectif (inclus dans les charges de copropriété), le chauffage est une dépense importante qui ne doit pas être sous-estimée surtout en cette période d’envolée du prix de l’énergie. Et il faut également penser qui si l’on quitte un appartement pour une maison, la facture de chauffage sera nettement plus élevée.

 

Source : Les échos : Publié le 28 mars 2022 par Laurence Boccara

(Instantvise/Shutterstock)